【MyGoNews 林承志/台北報導】自從8月份美國國債遭調降評等，而歐債隱憂遲遲未獲紓解，以致釀成全球投資人信心敗退，終至全球股市恐慌性的崩潰，短短1個月內，全球主要股市指數都修正10%以上。預期未來需求疲軟的情境下，佔台股市值超過六成，且與歐美市場連動性強的電子類股首先領跌，讓投資人重新省思在詭譎的環境下的資產投資的戰略。

永慶建設暨代銷總經理葉凌棋表示，奢侈稅後的房市盤局，基本上已將過去短進短出、興風作浪且製造市場風險的投資客洗出去，目前的成交量雖然較2010年第4季以及2011年第4季的高峰萎縮2~3成，但這完全是屬於一個邁向長線健康發展的調整格局，並且變化也在業者評估範圍。

短期可能有政策或選舉活動的題材形成干擾，甚至產生部份買盤的觀望，但中長期的走勢並沒有任何悲觀的跡象。葉凌棋強調，美國聯準會宣誓的低利政策，肯定是未來全球市場走向的指標，循此脈絡，實體資產抗通膨的效果將更被彰顯，黃金市場搶搶滾，房市就算沒有出現點火的利多訊息，房價依然有緩步走揚的潛力。葉凌棋建議，有購屋需求的民眾可以安心邁開步伐，熟記四大心法，即早展開尋屋計畫。

奢侈稅對於兩年內出售的非自用房屋，無論價漲價跌，都要課予奢侈稅，因此對於習慣操作短進短出、賺差價的投資客等於拉起了一道紅線，也對部份新成屋量過大的地區產生閉鎖效應，間接阻止房價進一步飆漲。另一方面，政府透過查稅的方式，對交易預售屋的財產所得進行稽查，更使比價效應的火車頭預售屋市場的價格走勢稍為降溫。

葉凌棋指出，有些重劃區的投資客比例，過去動輒4成以上的，在2011年第2季以後，呼應奢侈稅威力，已經縮減到1成以下，所以最佳的購屋時點逐漸浮出。

葉凌棋說明，歐美市場短期復甦困難，但新興市場，尤其亞幣市場挾強大的成長空間，必然吸引源源不絕的國際熱錢挹注，股、匯、房市齊漲的格局可期。值此成長格局，但逢政府大力打房，不但稍緩價格走勢，又清理房市籌碼，而且利率尚處歷史低點，恐怕是自住客千載難逢的進場時機點。如若第4季選舉議題升溫，購屋成本勢必再度墊高。

葉凌棋也認為，坊間偶有房價「居高思危」的警語，對部份買方造成觀望、猶豫的阻礙，但如果看實際市場的發展，2000年、2008年兩波的全球性金融動蕩造成股市的下挫幅度都超過6~8成以上，但房價修正相對有限，頂多是投資盤較重的地區有1成5的折讓空間，但後續的反彈空間則更勝股市。以2008年後的房市漲幅來說，雙北市少則3成，多則超過5成的地區比比皆是。

葉凌棋強調，越是動蕩的投資局勢，避險的動作越是積極，如果看好未來走勢，本來就該準備進場，反過來說，既然看壞歐美後市，更應該加碼台灣房市才對。而且兩年的奢侈稅門檻，可能還會形成止跌的保護網，屋主即使看價格下修，也不堪讓政府再抽10~15%的稅，寧願以拖待變，更使供給量減少，反而間接形成價格僵固，所以跌價的風險自動被過濾掉。

隨著捷運路網的逐步成型，「逐捷運而居」的概念深植民心。影響所及 ，民眾對於重大建設的未來規劃藍圖更加重視。 以受惠捷運最多的蘆洲為例，捷運通車的時點成為房價變化的分水嶺，2011年以來已大漲3成以上，顯見大眾對交通建設的抬愛。甚至許多區域的發展，形成「捷運」、「無捷運」的兩個市場分歧走向，有捷運的還有雙捷運、大路網的未來期待，但無捷運的可能就要忍受商圈轉移的窘境。

葉凌棋分析，市中心房價之所以不敗的原因，就是因為交通的成本低、各類消費服務或工作機會豐富。未來隨著人口分散的需求，重劃區議題還會發燒，但首選仍是生活機能有期待性的地區，一來自住舒適，二來脫手也比較有市場性。

專業財經雜誌「經濟學人」在8月底討論「亞洲女性拒絕婚姻」的議題， 提其亞洲人的婚姻觀、家庭型態正在改變，東亞婦女的生育率，已經從60年代末的5．3，縮減到1．6，明顯衝擊人口結構，台灣更有超過5分之1的近四40歲女性是單身。社會經濟條件的結構性轉變，晚婚、不婚的生涯選擇，直接衝擊既有對家庭形態的刻板概念。

葉凌棋指出，過去討論的「高齡化」、「少子化」議題，以及近來的「宅經濟」趨勢，反應在房地產市場最顯著的就是消費者對產品的需求類型改變。不可否認，從2003年開始的房市多頭，部份功勞要歸因於大批小套房的崛起。這些建築精良、管理先進、設施齊備、地點絕佳的產品過去往往被視為過渡性的產品，較不受主流市場重視。但由於整體社會結構的轉變，單身獨居的人口增加，甚至soho族的大量崛起，都增添這類住宅的居住、工作的功能性，使得市場大熱。連日本趨勢大師大前研一都認為政府的貨幣、財政措施對經濟發展的助益有限，如何迎合「一個人的經濟」的新生活形態，才是下一步開拓新市場的契機。

葉凌棋指出，以臺北市的指標地區信義區為例，過去7年的預售屋、新成屋推案規格從52坪逐漸下修到現在的28坪，就可以發現，成熟市場的3房、4房產品，過去的「大面積」訴求，已經轉為「高效能」的趨勢。這一方面反映社會潮流，另一方面當然也跟市場的流通性有關。科技進步，過去對於傢具、家電的空間需求可以大大將低，而且外食機會也高，甚至便利商店、健身房、運動中心、咖啡廳等空間，取代客廳、廚房、餐廳的功能，都使消費者對「家」的需求越來越精簡。而大坪數所衍生的高房價，也會墊高購屋門檻、壓縮生活品質，因此兩房、2000萬以下產品漸成主流。

葉凌棋最後強調「後ECFA時代」，人力、資本國際流動機會大增，陸資、台資、鮭魚返鄉潮的需求會更加明顯。這些金字塔頂端的客群在兩岸四地遊走，必然選擇落腳處，這不但是「落葉歸根」或是「利潤追求」的需求，也有「財富彰顯」及「情感聯繫」的功能。台灣的無論是生活文化或產業發展都有重要的戰略性角色，在這個佈局的脈絡下絕對不會缺席。有國際舞台亮點的地區，無論頂級商辦、黃金店面、頂級豪宅都扮演不可取代的角色，周邊地區必會分享結構性的產品調整，型塑新一波的價值，值得期待。

葉凌棋表示，永慶代銷下半年已規劃近10多個預售建案，分別有台北市精品輕豪宅、40~70坪精品豪宅，以及針對輕移民、座落在汐止及五股的新建案，預估營銷超過百億以上。葉凌棋表示，永慶代銷正積極延攬代銷專才，輔以創意行銷手法，整合永慶集團九大事業體資源，發揮最大行銷力量。